(相关资料图)
提前还款排队、房贷年龄期限可延长至80岁的消息,无疑为近期热度始终不下的“房贷”话题又添了一把火,与之相关的词条占据微博热搜的数量,一张图都截不下:
不过,关于房贷,许多贷款人或潜在贷款人并不了解,存在较多的认识误区,在这里我们还是要做一点知识普及。
误区一:房贷前期都是在还利息,本金只还了一点点,银行太坑了!
真相:无论购房者采用等额本息还是等额本金方式还款,前期要还的利息确实是更多的,而利息高的根本原因是在于,还款前期是购房者贷款余额较多的时期,因此利息才会相应多。
我们可以直接用数据来佐证这一点:
首先,我们先用等额本息方式来算一笔账——所谓等额本息,指的是在还款期内,还款人每月以相同的金额偿还本息,简单来说,就是每月的总还款额一致,一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,利息会逐月递减,本金则会逐月增加。
假设一位购房者以5%的贷款利率,申请了200万元的贷款,按揭期20年。在等额本息的还款方式下,这位购房者的月供约为1.3万元,总利息在116.8万元左右,还款总额约316.8万元。每月的明细如下:
可以看到,随着剩余本金的逐步减少,利息在月供中的占比越来越小,而本金的占比则逐渐增加,但即便是在前几个月,也并非“几乎全用来还利息,本金只还了一点点”。
若采用等额本金的方式:在还款期内,将贷款总额等分,每月偿还相同金额的本金及剩余贷款在该月产生的利息,由于剩余本金逐渐减少,每月的利息也会逐月减少,因此等额本金的每月还款金额也会逐月递减。
同样以5%的贷款利率,申请200万元的贷款,20年按揭期,在等额本金的还款方式下,这位购房者首月还款金额约为1.6万元,此后每月递减34.72元,利息总额约为100.4万元,最终还款额约在300.4万元。每月明细如下:
从中可以看出,房贷利息是按月计算的,前期因为房贷余额高,需要偿还的贷款利息自然多,要想少付利息,就要少贷款,在房价比较高的情况下,不能足额贷款也会影响买房。全款买房付不用付利息,但有多少人有这样的实力呢?
看了上面2个表,大家也很容易理解,等额本金和等额本息并没有谁比谁更合算的问题,只是因为等额本金前期还的本金多,付出的利息相对少,但前期的还款压力会大一些。
误区二:贷款还了很多年了,提前还贷没有必要。
真相:事实上,判断是否应该提前还贷的唯一标准就是自己的贷款利率。
由于此前很长一段时间,不少理财产品的收益率是接近或高于房贷利率的。投资者的投资收益足够覆盖房贷利息,再考虑到通货膨胀的因素,提前还房贷确实没有那么必要。
但是,随着房贷利率超过理财产品收益率,对于房贷利率高于5%的购房者群体来说,可以说是实打实的“硬”负债。由于目前没有什么投资产品能够稳定带来超过5%的收益,提前还贷是理性的选择。
房贷利息只计算到结清日为止,因此若选择提前还款,可以减少贷款人未来的利息支出、为贷款人直接省出一笔资金的,也相当于用这笔资金投资了一款收益率比较高的理财产品。
还是举刚才的例子,购房者以5%的贷款利率,申请200万元的贷款,20年按揭期,按照等额本息的还款方式,这位购房者的月供约为1.3万元,总利息在116.8万元左右,还款总额约316.8万元。若他决定在10年后将余额一次性提前还清,那么将可以省下约33.9万元的利息支出。
所以,在如今的房贷利率背景下,若无法实现超过房贷利率的长期稳定投资收益,贷款人也有相对宽裕的流动资金的话,是支持贷款人提前还贷的。
不过,贷款人在申请房贷前一定要做好规划,如果打算5年就还清全部贷款,就不要借5年以上期限的房贷。因为房贷利率分2档,5年以内和5年以上,5年以内的房贷利率低。
如果你借了5年以上期限的贷款,结果5年之内就提前还清了,等于是借了利率高的房贷,为银行多贡献了利润。
误区三:房贷年龄延长到80岁?这真的是要“千秋万贷”了!
真相:房贷的最高贷款期限只有30年,如果你在贷款时,年龄是30岁,你最多贷到60岁。只有那些50岁以上的贷款者,才有可能要还款到80岁,
通常来说,最大贷款年龄限制为“退休年龄+5岁”,即男性贷款人的最大年龄不能超过65岁,女性不能超过60岁,随着房贷年龄放宽,部分地区男性与女性的年龄上限已提升至了70岁与65岁。
在贷款条件上,其实还存在着一个重要的限制:那就是贷款人的年龄+贷款的期限不能超过70年或75年。如果在上限申请贷款,实际上还款年限可能只有5年,并不会夸张到“千秋万贷”的地步。
而此次南宁将房贷年龄延长到80岁,根据多家媒体报道,实际上也并不是指“将最大贷款年龄放宽到80岁”,而是“将贷款人的年龄+贷款期限放宽至不超过80岁”,“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变,且目前当地银行的主流要求还是贷款人年龄+贷款期限不得超过70年,部分银行放松至80年,但需提供足以覆盖月供2倍的收入证明。
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